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Un locataire ou l'ancien locataire peut déposer une Requête concernant les droits du locataire (T2) auprès de la Commission de la location immobilière (la « CLI ») en vue d'obtenir une ordonnance déclarant que le locateur, son concierge ou son représentant :
Si vous ne savez pas exactement quel motif invoquer ou si plus d'un motif s'applique, cochez tous les motifs énumérés dans le formulaire de requête T2 qui vous semblent pertinents et la question sera abordée à l'audience.
La requête devrait également inclure des renseignements sur ce qui s'est passé, les dates et heures des faits, ainsi que les noms des personnes concernées. Vous trouverez de plus amples directives pour remplir le formulaire T2 dans les instructions relatives au formulaire T2.
Le locataire a aussi le droit de soulever ces questions dans sa réponse à une requête du locateur pour non-paiement du loyer. Voir l'article 82 ou le paragraphe 87 (2) de la Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation (la « LLUH »).
Il faut désigner correctement les intimés de la requête. Le locataire devrait toujours désigner le locateur comme intimé de sa requête. Dans la plupart des cas, le locateur sera responsable de la conduite de ses employés et représentants, comme les concierges et gérants d'immeuble. Toutefois, des employés ou représentants du locateur peuvent aussi être nommés comme intimés dans une requête T2 si le locataire soutient qu'ils sont personnellement responsables de la conduite décrite dans la requête. La CLI ne peut pas rendre d'ordonnance contre une personne qui n'est pas nommée comme intimé et n'a pas la possibilité de répondre à la requête.
Si le locateur ne désigne que le locateur comme intimé, mais qu'il prouve qu'un concierge ou qu'un représentant du locateur était responsable des actes allégués, la CLI ne pourra ordonner de mesures que contre le locateur, et pas contre le concierge ou le représentant. Si un locataire souhaite ajouter un intimé après avoir déposé sa requête, il doit en faire la demande à la CLI. Cette dernière devra alors déterminer si le locataire aurait dû savoir que la personne qu'il souhaite ajouter comme intimé aurait dû être nommée dans la requête. Si la CLI accepte la demande d'ajouter un autre intimé et que l'audience a déjà commencé, il faudra recommencer l'audience.
Certains locateurs sont des personnes morales. Une personne morale ne peut agir que par l'entremise d'êtres humains, à savoir ses dirigeants et employés. Une personne morale peut également conclure une entente avec un représentant pour que celui-ci agisse en son nom. Ainsi, si l'individu qui a accompli l'acte contre le locataire était un dirigeant, un employé ou un représentant de la personne morale, la personne morale est responsable en tant que locateur et la CLI peut ordonner des recours contre l'individu et la personne morale.
La CLI fixe une date d'audience pour examiner la requête. Le locataire et le locateur peuvent assister à l'audience et y présenter des éléments de preuve et des observations pertinents. Comme la requête est déposée par le locataire, celui-ci doit prouver que selon toute vraisemblance les allégations contenues dans sa requête sont véridiques. La CLI enverra une copie de son ordonnance (décision) à toutes les parties après la fin de l'audience.
L'article 25 prévoit que le locateur ne peut entrer dans le logement locatif que conformément à l'article 26 ou 27. Les articles 26 et 27 contiennent des règles énonçant quand un locateur peut entrer dans le logement locatif.
Le locateur peut entrer dans le logement locatif à n'importe quel moment sans avoir donné de préavis écrit dans les situations suivantes :
Le locateur peut entrer dans le logement locatif, entre 8 heures et 20 heures, conformément à un préavis écrit donné au locataire au moins 24 heures avant l'heure d'entrée dans les cas suivants :
Au lieu d'entrer dans le logement locatif pour le faire visiter à un acheteur éventuel, le locateur peut donner à un courtier ou un agent immobilier inscrit l'autorisation écrite d'entrer dans le logement locatif avec l'acheteur éventuel pour le visiter. Cependant, le préavis de 24 heures doit être remis au locataire et le courtier ou l'agent immobilier ne peut entrer dans le logement qu'entre 8 heures et 20 heures. Le locateur est responsable de l'entrée illégale dans le logement locatif par son agent immobilier ou un autre représentant. Voir par exemple : TNT-67562-15 (Re), 2015 CanLII 22338 (ON LTB).
Ces règles sont examinées plus en détail dans la Ligne directrice 19, Le droit du locateur d'entrer dans un logement locatif.
Si le locataire ou l'ancien locataire croit que le locateur ou un représentant du locateur est entré dans le logement locatif sans se conformer aux règles énoncées à l'article 26 ou 27, il peut déposer une requête en vertu du paragraphe 29 (1) alléguant que l'entrée dans le logement était illégale. La requête doit être déposée dans l'année qui suit l'entrée présumée illégale dans le logement.
Le locataire doit présenter des éléments de preuve démontrant que selon toute vraisemblance le locateur est entré illégalement dans le logement locatif. Exemples d'ordonnances de la CLI concernant cette question : TST-47711-13 (Re), 2015 CanLII 51510 (ON LTB), SOL-66537-16 (Re), 2016 CanLII 44567 (ON LTB), CET-57443-16 (Re), 2016 CanLII 72151 (ON LTB), CEL-64631-17 (Re), 2017 CanLII 28512 (ON LTB), SOT-57239-15 (Re), 2016 CanLII 39880 (ON LTB).
Le préavis écrit annonçant l'entrée du locateur dans le logement doit préciser le motif de l'entrée, le jour où elle aura lieu ainsi que l'heure. Voir par exemple : TST-67387-15 (Re), 2016 CanLII 52991 (ON LTB). Dans la décision Wrona c. Toronto Community Housing Corporation, 2007 CanLII 3228 (ON SCDC), la Cour divisionnaire a conclu que le préavis d'entrée doit préciser l'heure précise de l'entrée. Une vaste fenêtre de temps, en l'espèce six heures, au cours de laquelle le locateur peut entrer dans le logement, n'est pas suffisante. La Cour a octroyé au locataire une diminution de loyer de 1 000 $. Voir aussi : TNT-92678-17 (Re), 2017 CanLII 60844 (ON LTB), SWT-92414-16 (Re), 2016 CanLII 88158 (ON LTB).
Le locateur ne doit pas remettre au locataire un préavis d'entrer pour entrer dans les aires communes, comme les couloirs d'un immeuble locatif ou les cuisines d'une maison de chambres : TET-59931-15-RV (Re), 2016 CanLII 38298 (ON LTB), CET-52759-15 (Re), 2015 CanLII 92967 (ON LTB), TEL-74345-16 (Re), 2017 CanLII 49018 (ON LTB), SWL-83420-15 (Re), 2016 CanLII 44349 (ON LTB).
Dans l'affaire Nickoladze c. Bloor Street Investments/Advent Property Management, 2015 ONSC 3893 (CanLII), le locateur a pris des photos pendant l'inspection du logement locatif afin de les utiliser dans une instance prochaine devant la CLI. La Cour divisionnaire a convenu avec la CLI qu'il ne s'agissait pas d'une entrée illégale. Les photos ont été prises dans un but légitime, car l'article 27 autorise expressément le locateur à entrer dans le logement locatif pour y effectuer une inspection. La Cour a ajouté que même s'il était prudent que le locateur précise dans son préavis la possibilité que des photos soient prises, le fait de ne pas le mentionner ne rend pas son entrée dans le logement locatif illégale.
Toutefois, dans sa décision rendue dans l'affaire Juhasz c. Hymas, 2016 ONSC 1650 (CanLII), la Cour divisionnaire a jugé qu'en l'absence d'une condition précise dans la convention de location ou de l'autorisation du locataire, l'article 27 n'autorisait pas ou n'exigeait pas l'entrée dans le logement d'un locataire pour y prendre des photos dans le but de promouvoir la vente du logement locatif.
Comme expliqué ci-dessous, la CLI peut ordonner diverses mesures de redressement si elle conclut que le locateur est entré illégalement dans le logement locatif, bien que la diminution de loyer soit la mesure la plus courante. Exemples d'ordonnances accordant une diminution de loyer : TST-82863-17 (Re), 2017 CanLII 60123 (ON LTB), TNT-70070-15 (Re), 2015 CanLII 73824 (ON LTB), TST-62285-15 (Re), 2016 CanLII 39764 (ON LTB).
L'article 24 interdit au locateur, sans donner des clés de rechange au locataire, de changer ou de faire changer les serrures des portes donnant accès au logement locatif ou à l'ensemble d'habitation pendant que le locataire occupe le logement. Voir par exemple : SWT-97686-16 (Re), 2017 CanLII 28777 (ON LTB), TNT-88669-16 (Re), 2017 CanLII 14307 (ON LTB), TST-78142-16 (Re), 2016 CanLII 88280 (ON LTB), CET-55930-16-RV (Re), 2016 CanLII 88098 (ON LTB), TST-54766-14 (Re), 2015 CanLII 69352 (ON LTB), TST-51096-14 (Re), 2015 CanLII 22365 (ON LTB).
La LLUH autorise le locateur à changer les serrures pendant la location, s'il donne des clés de rechange au locataire et s'il ne lui fait pas payer le changement de serrures. Voir par exemple : TST-80082-16 (Re), 2017 CanLII 9501 (ON LTB), TET-73373-16 (Re), 2016 CanLII 88739 (ON LTB).
L'article 39 interdit au locateur de reprendre possession du logement qui fait l'objet d'une location sauf si, selon le cas, le locataire a quitté ou abandonné le logement ou si une ordonnance d'expulsion du locataire rendue par la CLI a autorisé la reprise. Cela signifie que le locateur a le droit de changer les serrures après que le locataire a quitté définitivement ou abandonné le logement locatif. Cependant, si le locateur n'est pas sûr que le locataire ait quitté définitivement le logement locatif, il devrait demander à la CLI une ordonnance de résiliation de la location en vertu de l'article 79 au motif que le locataire a abandonné le logement locatif. Voir : TST-63050-15 (Re), 2015 CanLII 77849 (ON LTB), TNT-34753-12 (Re), 2012 CanLII 74706 (ON LTB), TST-49622-14-RV (Re), 2016 CanLII 38259 (ON LTB), TNT-73996-15 (Re), 2015 CanLII 93369 (ON LTB), SWT-95978-16 (Re), 2017 CanLII 9456 (ON LTB), TNT-85414-16 (Re), 2016 CanLII 72016 (ON LTB).
Néanmoins, si la CLI a rendu une ordonnance d'expulsion du locataire et que ce dernier n'a pas quitté le logement, le locateur ne peut changer les serrures que sous la direction d'un shérif (agent d'exécution des actes de procédure) au cours du processus d'exécution de l'ordonnance. Voir par exemple : TET-01936-09 (Re), 2010 CanLII 25302 (ON LTB).
Si le locataire ou l'ancien locataire croit que le locateur ou un représentant du locateur a changé les serrures du logement locatif ou de l'ensemble d'habitation sans lui donner de clés de rechange, il peut déposer une requête à la CLI dans l'année qui suit la date où les serrures ont été changées, aux termes du paragraphe 29 (1). Si le locataire est d'avis que la requête est urgente, il peut présenter en même temps une demande de diminution de délai pour l'audition de la requête.
Ce genre de réclamation est souvent entendue avec des allégations de violation de l'article 22 (entrave importante) et de l'article 23 (harcèlement) de la part du locateur.
Aux termes de l'article 21, le locateur ne doit pas couper la fourniture raisonnable d'un service essentiel, d'un service en matière de soins ou de nourriture qu'il est tenu de fournir aux termes de la convention de location, ni entraver de façon délibérée la fourniture raisonnable d'un service essentiel, d'un service en matière de soins ou de nourriture. Si la fourniture d'un service essentiel, d'un service en matière de soins ou de nourriture est coupée parce que le locateur n'a pas payé le fournisseur du service essentiel, le locateur est tenu responsable. Voir par exemple : CET-50826-15 (Re), 2015 CanLII 76230 (ON LTB).
La LLUH définit les services essentiels comme les suivants :
Les services en matière de soins sont définis par la LLUH comme des services de santé, des services de réadaptation, des services thérapeutiques ou des services d'aide à l'accomplissement des activités de la vie quotidienne.
Si l'entrave présumée porte sur des services qui ne sont pas définis dans la LLUH comme étant des services essentiels, comme la climatisation ou un service Internet, l'article 21 de la LLUH ne s'applique pas. Cependant, selon les circonstances, le locataire peut faire valoir que le locateur a violé l'article 22 (voir ci-dessous) ou manqué à ses obligations d'entretien énoncées à l'article 20. Les problèmes d'entretien sont analysés en détail dans la Ligne directrice 5, Manquement aux obligations d'entretien. Voir par exemple : CET-65371-17 (Re), 2017 CanLII 28751 (ON LTB), TNT-26782-12 (Re), 2012 CanLII 27978 (ON LTB).
Si le locateur interrompt un service ou une installation, par exemple le service de câblo-distribution ou une cave, le locataire peut déposer une requête T3 en vertu de l'article 130 pour demander une réduction du loyer ou une diminution de loyer. Les règles régissant le montant de la réduction de loyer sont énoncées à l'article 39 du Règlement de l'Ont. 516/06.
La convention de location peut prévoir que soit le locateur soit le locataire est responsable du paiement de la fourniture de services essentiels, de services en matière de soins ou de repas. Même si le locataire est tenu, en vertu de la convention de location, de payer les services essentiels, les services en matière de soins ou les repas, le locateur ne peut pas délibérément entraver la fourniture raisonnable des services. Par exemple, le locateur ne peut pas couper l'eau dans le logement locatif au motif que le locataire n'a pas payé le loyer. Voir par exemple : TNT-38440-12-RV (RE), 2013 CanLII 10813 (ON LTB).
L'interruption de la fourniture raisonnable de services essentiels, de services en matière de soins ou de repas ou l'entrave de façon délibérée de la fourniture raisonnable de ces services doit avoir lieu pendant que le locataire occupe le logement locatif. Voir par exemple : SWT-02323 (Re), 2009 CanLII 78056 (ON LTB).
Le locateur a le droit d'interrompre la fourniture de services essentiels pendant de brèves périodes pendant qu'il effectue des travaux de réparation dans l'ensemble d'habitation. Le locateur devrait remettre aux locataires un préavis de l'interruption des services dans la mesure du possible. Voir par exemple : TNT-70070-15 (Re), 2015 CanLII 73824 (ON LTB).
Le locataire doit prouver que c'était le locateur qui a retenu ou entravé de façon délibérée la fourniture raisonnable du service essentiel. Si l'entrave était causée par un tiers, comme un autre locataire de l'ensemble d'habitation, la réclamation n'aboutira pas. Voir par exemple : SWT-93661-16 (Re), 2016 CanLII 88482 (ON LTB), TST-60813-15 (Re), 2015 CanLII 34289 (ON LTB). Exemples de preuves pertinentes : un relevé des niveaux de température, des rapports ou arrêtés de fonctionnaires municipaux, de la correspondance entre les parties. Voir par exemple : HOT-01008-16 (Re), 2017 CanLII 9541 (ON LTB), SOT-78396-17 (Re), 2017 CanLII 48994 (ON LTB), CET-57443-16 (Re), 2016 CanLII 72151 (ON LTB).
La LLUH contient des règles spéciales qui s'appliquent parfois à l'obligation du locateur d'approvisionner un logement locatif en électricité. Si un compteur individuel a été installé dans le logement locatif avec le consentement du locataire, conformément à l'article 137, c'est au locataire de payer l'électricité. Le locateur, le représentant du locateur ou le fournisseur du compteur individuel peut faire exécuter ses droits ou obligations en interrompant l'approvisionnement en électricité, si le locataire n'effectue pas les paiements requis. Dans ces circonstances, l'électricité n'est pas considérée comme un service essentiel au sens de l'article 21 et toute entrave à la fourniture raisonnable d'électricité ne constitue pas une entrave à la jouissance raisonnable du logement. Si le locataire estime que le locateur n'a pas respecté les règles prévues par la LLUH en matière de compteur individuel, il peut déposer une requête T7.
Si l'électricité est la principale source d'énergie pour chauffer le logement locatif, le locateur ne peut pas interrompre son obligation de fournir le chauffage électrique. Toutefois, s'il y a un compteur distinct pour mesurer l'électricité destinée à d'autres usages dans le logement locatif, le locateur et le locataire peuvent convenir de transférer la responsabilité du paiement de l'électricité pour ces autres usages.
Si le locataire ou l'ancien locataire croit que le locateur ou un représentant du locateur a coupé ou entravé la fourniture raisonnable d'un service essentiel ou d'un service en matière de soins, il peut déposer une requête en vertu du paragraphe 29 (1). La requête doit être déposée dans l'année qui suit le jour où la fourniture du service essentiel ou du service en matière de soins a été interrompue ou entravée. Si le locataire est d'avis que la requête est urgente, il peut présenter en même temps une demande de diminution de délai pour l'audition de la requête.
Le locataire peut aussi invoquer une entrave importante à la jouissance raisonnable si le locateur interrompt un service. Dans certaines circonstances, un locataire peut indiquer les deux motifs sur la requête T2. Par exemple, si un locateur n'est pas au courant de l'interruption de la fourniture du service essentiel, le locataire ne pourra pas prouver que le locateur a interrompu de façon délibérée la fourniture du service, mais selon les faits il pourrait établir que le locateur a entravé de façon importante la jouissance raisonnable du logement locatif par le locataire. Voir par exemple : TST-54725-14 (Re), 2015 CanLII 93465 (ON LTB), TNT-26782-12 (Re), 2012 CanLII 27978 (ON LTB).
L'article 22 stipule que le locateur ne doit pas, pendant que le locataire occupe le logement locatif, entraver de façon importante la jouissance raisonnable du logement locatif ou de l'ensemble d'habitation aux fins habituelles par le locataire ou les membres de son ménage.
Aux termes de la disposition 29 (1) 3, le locateur est aussi responsable de la conduite du concierge ou d'un autre de ses représentants si celui-ci a entravé de façon importante la jouissance raisonnable du logement locatif par le locataire.
Dans certains cas, une autre personne, comme un autre résident du même immeuble, fait quelque chose qui entrave de façon importante la jouissance raisonnable du logement locatif par le locataire. Le locateur a l'obligation de répondre à la plainte du locataire au sujet de la conduite de l'autre résident. Le locateur peut être tenu responsable d'une violation de l'article 22 s'il ne répond pas à la plainte du locataire d'une façon raisonnable.
Il s'agit d'une vaste disposition qui vise une grande variété d'actes et de comportements. Dans certains cas, une conduite qui entrave de façon importante la jouissance raisonnable du logement locatif par le locataire peut aussi constituer une violation d'autres dispositions plus précises de la LLUH. Par exemple, si un locateur entre à plusieurs reprises dans le logement locatif sans donner de préavis au locataire, le locateur peut être tenu responsable d'avoir violé l'article 25 et cette disposition.
L'entrave doit être importante pour constituer une violation de l'article 22 de la LLUH. Un dérangement mineur ou une brève interruption ne permet généralement pas d'obtenir une diminution de loyer : Pajelle Investments Ltd. c. Herbold, [1976] 2 SCR 520, 1975 CanLII 32 (SCC).
La conduite du locateur ne doit pas entraver de façon importante la jouissance raisonnable du logement locatif par le locataire. Plusieurs situations sont visées. Par exemple : faire un bruit excessif dans les cas où le locateur et le locataire vivent dans le même immeuble, communiquer avec le locataire d'une façon déraisonnable ou agressive, donner au locataire des préavis inutiles et excessifs d'entrée dans le logement, entraver le droit du locataire d'avoir des visiteurs ou des occupants dans le logement locatif.
Voir par exemple : TST-78144-16 (Re), 2016 CanLII 100409 (ON LTB), TNT-70070-15 (Re), 2015 CanLII 73824 (ON LTB); TET-70841-16 (Re), 2016 CanLII 72216 (ON LTB), CET-56443-16 (Re), 2016 CanLII 72153 (ON LTB), TST-65033-15 (Re), 2015 CanLII 99141 (ON LTB), TST-55077-14 (Re), 2015 CanLII 75420 (ON LTB).
Le locataire peut contester un avis de résiliation ou un autre document que lui a signifié le locateur au motif que le contenu du document n'est pas véridique. Cependant, si le locateur a agi de bonne foi et qu'il n'a pas signifié le document dans un but illégitime, cela ne constitue pas une entrave importante de la jouissance raisonnable du logement locatif par le locataire. Voir par exemple : TST-67363-15 (Re), 2016 CanLII 71230 (ON LTB), CET-68043-17 (Re), 2017 CanLII 70488 (ON LTB).
Le locateur est responsable des actes de son concierge ou de son représentant. Voir par exemple : CET-64293-17 (Re), 2017 CanLII 28748 (ON LTB), CET-64847-17 (Re), 2017 CanLII 28665 (ON LTB).
Parfois, ce sont d'autres locataires du même immeuble qui causent des perturbations, pas le locateur. Cependant, le locateur a l'obligation positive d'assurer une jouissance tranquille et de prendre des mesures raisonnables en vue de mettre fin à la conduite d'un autre locataire qui entrave la jouissance du logement locatif par le locataire plaignant. Si le locateur ne répond pas raisonnablement à la plainte, il risque de se trouver en contravention de l'article 22. Bien que le locateur, dans cette situation, ne soit pas directement responsable des actes du locataire contrevenant, il pourrait être tenu responsable d'omission de prendre des mesures raisonnables pour assurer la jouissance raisonnable du logement locatif par le locataire plaignant : Hassan c. Niagara Housing Authority, [2000] O.J. No. 5650 (On. Div. Ct.), First Ontario Realty Corp. c. Appelrouth [2012] O.J. No. 3639 (Ont. Div. Ct.).
Exemples d'ordonnances de la CLI concluant que le locateur n'a pas répondu raisonnablement aux plaintes d'un locataire : TNT-93077-17 (Re), 2017 CanLII 60310 (ON LTB), TST-79928-16 (Re), 2017 CanLII 60136 (ON LTB), EAT-61394-16 (Re), 2017 CanLII 48747 (ON LTB), TST-69619-15 (Re), 2016 CanLII 40107 (ON LTB), TST-69295-15 (Re), 2016 CanLII 40109 (ON LTB).
Exemples d'ordonnances de la CLI concluant que le locateur a répondu raisonnablement aux plaintes d'un locataire : CET-63203-16 (Re), 2017 CanLII 28729 (ON LTB), SOT-76231-16 (Re), 2017 CanLII 28579 (ON LTB).
Le locateur ne peut pas être tenu directement responsable des actes d'une tierce personne sur laquelle il n'a pas de contrôle, comme du bruit de travaux de construction provenant d'un bien-fonds adjacent. La CLI peut examiner la question de savoir si le locateur a pris des mesures raisonnables en vue de réduire la perturbation causée par la tierce personne : First Ontario Realty Corp. c. Appelrouth [2012] O.J. No. 3639 (Ont. Div. Ct.).
Des règles spéciales s'appliquent au cas où le locataire fait valoir que l'entrave importante à la jouissance est causée par des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration des immobilisations effectués par le locateur dans le logement locatif ou l'ensemble d'habitation.
L'article 8 du Règl. de l'Ont. 516/06 contient des critères additionnels que la CLI doit appliquer afin de déterminer si le locateur a entravé de façon importante la jouissance raisonnable d'un logement locatif en y effectuant des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration des immobilisations; ainsi que des critères dont la CLI doit tenir compte pour déterminer si une diminution de loyer est justifiée dans les circonstances et des règles pour le calcul de la diminution de loyer.
Le règlement exige que la CLI tienne compte de l'effet de l'exécution des travaux sur l'utilisation du logement locatif ou de l'ensemble d'habitation par le locataire. La CLI doit d'abord déterminer si l'exécution des travaux constituait une entrave déraisonnable, dans les circonstances, afin de conclure que le locateur a entravé de façon importante la jouissance raisonnable du logement locatif ou de l'ensemble d'habitation par le locataire. Si la CLI juge que l'effet de l'exécution des travaux sur l'utilisation du logement locatif ou de l'ensemble d'habitation n'était pas déraisonnable dans les circonstances, la requête sera rejetée.
Voir par exemple : TSL-77686-16 (Re), 2017 CanLII 28565 (ON LTB); TST-64765-15 (Re), 2017 CanLII 28802 (ON LTB), TST-47711-13 (Re), 2015 CanLII 51510 (ON LTB).
Si elle conclut qu'il y a eu entrave importante à la jouissance raisonnable d'un logement locatif, la CLI ne doit pas ordonner une diminution de loyer si toutes les dix conditions suivantes énoncées dans le règlement sont réunies :
Si elle conclut qu'il y a eu entrave importante à la jouissance raisonnable d'un logement locatif et qu'une diminution de loyer n'est pas interdite, la CLI doit tenir compte des cinq critères suivants, énoncés dans le règlement, pour déterminer s'il y a lieu d'ordonner une diminution de loyer et son montant :
Aucune diminution de loyer ne doit dépasser 25 pour cent du loyer mensuel pour tout ou partie d'un mois pendant lequel il y a eu entrave importante à la jouissance raisonnable, sauf si la CLI estime que les conditions décrites dans le règlement sont réunies :
Dans ce cas, la CLI ne doit pas ordonner une diminution de loyer supérieure à 100 pour cent du loyer mensuel pour tout ou partie d'un mois pendant lequel, selon ce qu'elle détermine, les travaux ont entravé de façon importante la jouissance raisonnable du logement locatif ou de l'ensemble d'habitation aux fins habituelles par le locataire.
Voir par exemple : TST-75267-16 (Re), 2017 CanLII 28560 (ON LTB), TST-05146-10 (Re), 2011 CanLII 101406 (ON LTB).
L'article 23 stipule que le locateur ne doit pas harceler, gêner, contraindre, menacer ni importuner le locataire. Ces termes ne sont pas définis dans la LLUH.
Le Code des droits de la personne (Ontario) définit le « harcèlement » en ces termes :
Fait pour une personne de faire des remarques ou des gestes vexatoires lorsqu'elle sait ou devrait raisonnablement savoir que ces remarques ou ces gestes sont importuns.
Les ordonnances de la CLI se fondent souvent sur cette définition ou une autre définition semblable de harcèlement. Voir par exemple : TST-55077-14 (Re), 2015 CanLII 75420 (ON LTB), SWT-89598-16 & SWT-93014-16 (Re), 2016 CanLII 100341 (ON LTB), TET-73196-16 (Re), 2017 CanLII 49021 (ON LTB).
Dans la décision TST-64347-15 (Re), 2015 CanLII 85055 (ON LTB), la CLI a estimé qu'une « menace » pouvait être définie comme une coercition exercée en vue d'étouffer le libre arbitre d'autres personnes aux fins de retirer des avantages.
Les requêtes de locataire allèguent souvent que la conduite du locateur enfreint à la fois l'article 22 (« entraver de façon importante la jouissance ») et l'article 23 (« harceler »). Dans ces circonstances, la CLI examinera la conduite présumée et décidera si elle enfreint une de ces dispositions ou les deux. Voir par exemple : CET-55540-16 (Re), 2016 CanLII 44615 (ON LTB), TNT-75619-15 (Re), 2015 CanLII 93370 (ON LTB).
Pour déterminer si un locateur harcèle, gêne, contraint, menace ou importune le locataire, la CLI tiendra compte généralement de l'effet cumulatif de la conduite du locateur à l'égard du locataire dans le contexte de la relation locateur-locataire. Il s'agit d'une décision fondée sur des faits et chaque requête porte sur des circonstances et considérations uniques. Voir par exemple : TST-81468-17 (Re), 2017 CanLII 60758 (ON LTB), TNT-84735-16 (Re), 2016 CanLII 88736 (ON LTB), TET-73530-16 (Re), 2017 CanLII 49118 (ON LTB), CET-68184-17 (Re), 2017 CanLII 70306 (ON LTB).
L'article 23 concerne la conduite du locateur et pas d'autres résidents de l'ensemble d'habitation. Toutefois, comme il a été expliqué ci-dessus, le locateur peut être considéré avoir enfreint l'article 22 s'il est au courant du harcèlement commis par un locataire contre un autre locataire et qu'il omet de prendre des mesures raisonnables en vue de mener une enquête à ce sujet ou de régler le problème. Voir par exemple : CET-53660-15 (Re), 2016 CanLII 44627 (ON LTB).
L'acte d'un locateur qui vise à effrayer, gêner, contraindre, menacer ou importuner un locataire et qui peut être raisonnablement interprété comme tel sera contraire à la LLUH même si le locataire n'a pas été réellement intimidé. Manpel c. Greenwin Property Management, 2005 CanLII 25636 (ON SCDC).
Dans l'affaire Taft and Rumble c. Whitesands Apartments [2009] O.J. No. 3198 (Div. Ct.), la Cour divisionnaire a confirmé la conclusion de la CLI selon laquelle le locateur avait harcelé la locataire en frappant agressivement à sa porte à n'importe quelle heure, en se moquant d'elle, en la menaçant de couper un service essentiel, en déposant à la police des plaintes infondées pour bruit excessif et en se plaignant à la police que la locataire avait inondé son appartement et tenté de rentrer de force dans l'appartement, en menaçant les invités de la locataire de dommages corporels, en refusant de délivrer des reçus de paiement du loyer et en faisant du bruit dans le logement vacant au-dessus de la locataire. La Cour a aussi ordonné le paiement de dommages-intérêts de 1 000 $ au titre de la détresse mentale causée par le locateur en plus de la diminution de loyer ordonnée par la CLI.
La CLI a conclu que la locatrice n'avait pas commis de harcèlement en exerçant les droits que lui confère la LLUH de signifier au locataire un avis de résiliation et de déposer une requête à cet effet à la CLI : SOT-65339-15 (Re), 2016 CanLII 44377 (ON LTB). De même, alors que le locataire peut s'opposer à certaines formes de communication du locateur, aucune disposition de la LLUH n'est violée si la communication est faite dans un objectif légitime, par exemple pour répondre à une plainte d'un locataire contre un autre locataire ou pour obtenir des renseignements sur le non-paiement du loyer : TST-70323-16 (Re), 2016 CanLII 71222 (ON LTB), TET-72002-16 (Re), 2016 CanLII 88450 (ON LTB).
Si le locataire ou l'ancien locataire croit que le locateur ou un représentant du locateur l'a harcelé, gêné, contraint, menacé ou importuné, il peut déposer une requête aux termes du paragraphe 29 (1). La requête doit être déposée dans l'année qui suit le jour où s'est produite la prétendue conduite.
Aux termes du paragraphe 41 (2), le locateur doit accorder au locataire qui a été expulsé par le shérif un délai de 72 heures après l'expulsion pour récupérer ses biens. Le locateur doit faire en sorte que les biens du locataire expulsé puissent être récupérés de 8 heures à 20 heures, pendant le délai de 72 heures. Les biens du locataire doivent se trouver dans le logement locatif ou à un endroit qui se trouve à proximité du logement locatif, de sorte que le locataire puisse les récupérer sans difficulté. Le locateur ne doit pas disposer des biens du locataire, notamment en les vendants ou en les conservant, pendant cette période de 72 heures. Les parties peuvent convenir de conditions autres que celles énoncées dans la LLUH à l'égard de la disposition des biens du locataire. Voir par exemple : CET-53957-15 (Re), 2016 CanLII 44620 (ON LTB).
Cette disposition de la LLUH ne s'applique pas au locataire qui a quitté le logement locatif aux termes d'une entente de résiliation de la location, d'un avis de résiliation donné par le locateur ou le locataire, d'une ordonnance de la CLI ou si le locataire était le concierge. Voir : SWT-40272-12 (Re), 2012 CanLII 85330 (ON LTB).
Le locataire doit prouver que le locateur a manqué à son obligation de faire en sorte que le locataire puisse récupérer ses biens dans les 72 heures qui suivent l'exécution de l'ordonnance d'expulsion. Voir par exemple : TNT-32874-12 (Re), 2012 CanLII 46753 (ON LTB), TNT-37601-12 (Re), 2012 CanLII 98076 (ON LTB).
Dans l'affaire Mputu c. Wright, [2004] O.J. No. 6055 (Ont. Sup. Ct.), la Cour a conclu que le locateur a l'obligation de faire en sorte que les biens du locataire puissent être récupérés pendant le délai prescrit par la Loi sur la protection des locataires et qu'il a l'obligation positive de faciliter la récupération des biens du locataire. La Cour a précisé que si le locataire évincé se trouve dans une position de faiblesse et de vulnérabilité, le fait d'afficher simplement l'avis du shérif sur la porte en indiquant un numéro de téléphone n'est pas suffisant pour remplir l'obligation du locateur. Dans ce cas, la Cour a déclaré que quelqu'un aurait dû se trouver dans le logement locatif ou que des mesures raisonnables et positives devraient être prises pour permettre aux locataires de récupérer leurs biens.
Récemment, dans l'affaire Beauge c. Metcap Living Management Inc., 2012 ONSC 1160 (CanLII), la Cour a appliqué l'analyse utilisée dans l'affaire Mputu c. Wright à une requête déposée en vertu de la LLUH et approuvé la décision de la CLI d'estimer le coût raisonnable de remplacement de biens qui avaient été illégalement disposés par le locateur.
L'obligation positive du locateur de faire en sorte que le locataire évincé puisse récupérer ses biens dans les 72 heures après l'exécution de l'ordonnance d'expulsion, ainsi que la mesure de redressement à imposer en cas de manquement à cette obligation, sont analysées dans les ordonnances suivantes de la CLI : SWT-84952-16 (Re), 2016 CanLII 44315 (ON LTB); SOT-79013-17 (Re), 2017 CanLII 48975 (ON LTB).
Dans la plupart des cas, le locataire ou l'ancien locataire doit présenter sa requête dans l'année qui suit le jour où s'est produit le manquement présumé. Lorsqu'elle détermine si une requête a été présentée dans le délai prescrit par le paragraphe 29 (2), la CLI devra établir quand le manquement présumé a eu lieu.
Lorsque le manquement résulte d'un seul acte, comme une entrée illégale dans le logement locatif, le délai commence le jour où s'est produit le manquement. Lorsque le manquement ne résulte pas d'un seul acte, mais d'une conduite continue ou récurrente, comme la coupure d'un service essentiel, le manquement s'est produit sur une certaine période et le délai d'un an commence à compter de la date à laquelle le service essentiel a été rétabli au locataire. Toutefois, dans tous les cas, le délai est d'une année.
Le fait que le locataire n'ait pas présenté de requête à la CLI lorsque le premier manquement s'est produit ne diminue en rien son droit de déposer une requête. Le locataire n'est pas tenu de présenter une requête immédiatement. Néanmoins, la requête ne peut pas porter sur une question en litige qui a été réglée par le locateur plus d'une année avant le dépôt de la requête.
Voir par exemple : SWT-96828-16 (Re), 2017 CanLII 9488 (ON LTB); TNT-75379-15 (Re), 2016 CanLII 39878 (ON LTB).
La LLUH ne prévoit aucun délai de prescription pour les requêtes T2 alléguant que le locateur a manqué à son obligation d'accorder au locataire 72 heures pour récupérer ses biens après l'exécution de l'expulsion par le shérif.
Si la CLI détermine que le locateur, son représentant ou son concierge a violé les droits d'un locataire aux termes du paragraphe 29 (1), elle peut, selon le cas, ordonner une ou plusieurs des mesures énumérées au paragraphe 31 (1). Par exemple :
Si la Commission détermine que le locateur a poussé par sa conduite le locataire à quitter le logement locatif, elle peut, en vertu du paragraphe 31 (2), ordonner au locateur de verser au locataire une somme précisée pour :
Le paragraphe 31 (3) autorise la CLI à ordonner au locateur de permettre au locataire de reprendre possession du logement si elle détermine que le locateur a, sans donner des clés de rechange au locataire, changé les serrures des portes donnant accès au logement locatif et que le logement est encore vacant. Si le locateur ne se conforme pas volontairement à l'ordonnance de la CLI en permettant au locataire de reprendre possession du logement, ce dernier peut faire exécuter l'ordonnance de la CLI par le biais du bureau du shérif. L'ordonnance de la CLI expirera à la fin du 15e jour qui suit la date à laquelle elle est rendue, si elle n'est pas déposée dans ce délai par le locataire auprès du bureau du shérif. Même si le locataire dépose l'ordonnance auprès du bureau du shérif, elle expire à la fin du 45e jour qui suit la date à laquelle elle est rendue.
Une diminution de loyer est un montant adjugé exprimé sous forme d'une portion d'un loyer passé ou futur. Elle peut prendre la forme d'une somme forfaitaire que le locateur a l'ordre de verser au locataire, ce qui signifie réellement que le locateur a l'ordre de rembourser au locataire une partie du loyer payé. Il peut aussi d'agir d'une ordonnance qui autorise le locataire à payer moins de loyer aux termes d'une réduction d'un certain montant ou d'un certain pourcentage, ou même à ne pas payer de loyer du tout pendant une période précisée. Ce pourrait être également une combinaison de ces mesures.
Si la CLI décide qu'une diminution de loyer est appropriée dans les circonstances, elle déterminera le montant et la durée de la réduction.
Les facteurs qui peuvent être pris en considération pour établir la diminution de loyer appropriée sont notamment les suivants :
En règle générale, plus le manquement est grave et plus ses conséquences sur le locataire sont importantes, plus la diminution de loyer sera importante.
La diminution de loyer ne peut pas dépasser le total du loyer exigible pendant la période visée.
Si la CLI conclut que le locateur a accompli des actes contre le locataire, elle évalue les conséquences de ces actes sur un locataire moyen. Toutefois, si le locateur savait que le locataire était particulièrement sensible au problème, la CLI tiendra compte de cette circonstance. Par exemple, subir de la fumée secondaire provenant de la résidence du locateur serait dérangeant pour la plupart des locataires. Toutefois, si le locateur sait que le locataire souffre d'asthme grave et qu'il est donc particulièrement vulnérable, la fumée secondaire peut être gravement perturbante et pourrait justifier une diminution de loyer plus importante.
Comme expliqué ci-dessus, si la conduite du locateur remplit la définition de « travaux », la CLI doit appliquer les critères et les limites prévus par l'article 8 du Règl. de l'Ont. 516/06.
S'il est prouvé qu'un employé, un représentant ou un dirigeant du locateur, comme un concierge ou un gérant d'immeuble, a accompli les actes en question, le locateur pourrait faire l'objet d'une ordonnance de diminution de loyer, que cette personne ait agi sous les ordres du locateur ou non.
Ce n'est pas au concierge ou au représentant de payer la diminution de loyer, car le locataire verse son loyer au locateur. Le concierge ou le représentant pourrait recevoir l'ordre de verser une indemnité au locataire. Voir ci-dessous « Autres ordonnances appropriées ».
Lorsqu'elle doit rendre une décision à l'égard du montant approprié de la diminution de loyer, la CLI est tenue, aux termes de l'article 16, de déterminer si le locataire a pris des mesures raisonnables pour réduire ses pertes au minimum à la suite du manquement du locateur.
Si le locataire doit au locateur un arriéré de loyer, toute diminution de loyer accordée au locataire doit être appliquée au montant de l'arriéré : Marineland of Canada Inc. c. Olsen, 2011 ONSC 6522 (CanLII).
En règle générale, la durée de la diminution de loyer correspond à la durée du manquement. Cependant, si le manquement est le résultat d'un acte unique, comme une entrée illégale, la durée du manquement n'est pas aussi pertinente.
Le délai d'un an prescrit au paragraphe 29 (2) concerne aussi la durée maximale d'une diminution de loyer.
Si la requête est déposée dans les douze mois du jour où s'est produit le manquement et que le manquement ne se produit plus à la date de l'ordonnance, la CLI peut ordonner une diminution de loyer pour une période calculée depuis le début du délai d'un an avant la date de dépôt de la requête jusqu'à la fin du manquement. Même si le manquement continue et qu'il a commencé plus d'un an avant le dépôt de la requête, la diminution de loyer est limitée au délai d'un an avant la date de dépôt de la requête. Même si la preuve des actes antérieurs au début du délai d'un an peut être admissible à une audience devant la CLI, par exemple pour permettre à la CLI de comprendre la cause du manque de réparations, cela ne permet pas à la CLI de prolonger la mesure de redressement jusqu'à une date antérieure au début de la période de prescription légale : Toronto Community Housing Corporation c. Allan Vlahovich, 2010 ONSC 1686 (CanLII).
Si le problème n'a pas été réglé à la date de l'audience, la CLI peut ordonner une diminution de loyer pour la période s'étendant jusqu'au mois de l'audience inclusivement et elle peut aussi ordonner une diminution de loyer continue jusqu'à ce que le problème soit réglé. Voir Goodman and Pearlman c. Menyhart and Menyhart, [2009] O.J. No. 1602.
La CLI peut ordonner au locateur, à son concierge ou à son représentant de ne pas accomplir certains actes à l'égard du locataire ou d'un membre de son ménage. La CLI peut aussi ordonner au locateur, à son concierge ou à son représentant de s'abstenir de prendre une ou plusieurs des mesures énumérées à l'égard de l'un quelconque des locataires de l'ensemble d'habitation. Cette mesure de redressement peut être indiquée même en l'absence de preuve que le locateur a accompli des actes semblables à l'égard d'un autre locataire. Le principal critère à appliquer pour décider s'il y a lieu d'ordonner cette mesure de redressement est de savoir s'il est dans l'intérêt public de décourager l'intimé d'accomplir d'autres actes de ce genre contre des locataires. Cela est particulièrement indiqué si les actes accomplis contre le locataire ont menacé la santé ou la sécurité du locataire ou d'un membre de son ménage.
La CLI peut ordonner la résiliation de la location à une date précise, qu'il s'agisse d'une date future ou d'une date rétroactive. Cette mesure de redressement est utilisée dans des cas graves où le locataire demande la résiliation. Elle peut également être ordonnée sur consentement des deux parties, par exemple si elles estiment toutes les deux que la relation entre elles ne peut pas être maintenue.
Si la CLI détermine que le locateur a poussé par sa conduite le locataire à quitter le logement locatif et que la décision de quitter le logement était raisonnable dans les circonstances, elle peut ordonner rétroactivement la résiliation de la location, normalement à la date où le locataire a quitté le logement. L'obligation du locataire de payer le loyer prend fin à la date de résiliation de la location. La CLI peut ordonner au locateur de rembourser tout ou partie du loyer payé après la date de la résiliation, plus l'avance de loyer.
Si la CLI rend une ordonnance résiliant la location, l'ordonnance précisera que le shérif peut exécuter l'ordonnance d'expulsion au cas où le locataire ne quitte pas le logement dans le délai que lui impartit l'ordonnance.
Dans l'ordonnance de résiliation de la location qu'elle rend, la CLI peut ordonner que le locataire soit expulsé à une date qui n'est pas antérieure à la date de résiliation précisée dans l'ordonnance.
L'amende administrative est une mesure de redressement que la CLI utilise afin d'encourager la conformité à la LLUH et de dissuader un locateur d'accomplir des actes semblables à l'avenir. Cette mesure n'est généralement imposée que lorsque le locateur a fait preuve d'un manque de respect flagrant pour la LLUH et que d'autres mesures de redressement n'assureraient pas un degré suffisant de dissuasion et d'observation de la loi. L'amende administrative et la diminution de loyer visent des objectifs différents. Contrairement à une amende, la diminution de loyer ne vise pas à dédommager un locataire du non-respect d'un de ses droits ou d'un manquement aux obligations du locateur.
L'amende administrative est différente des dépens. L'amende est payable au ministre des Finances et pas à une partie. Des dépens sont adjugés lorsque la conduite d'une partie dans une instance devant la CLI était déraisonnable et l'ordonnance peut exiger que les dépens soient versés à une partie ou à la CLI.
Voir par exemple : TET-68873-16 (Re), 2016 CanLII 52829 (ON LTB).
Ces règles sont examinées plus en détail dans la Ligne directrice 16 « Pénalités administratives ».
La LLUH autorise la CLI à rendre toute autre ordonnance qu'elle juge appropriée, outre les mesures de redressement énumérées à l'article 31. Comme pour toutes les mesures de redressement réclamées, les parties auront la possibilité de présenter des observations sur l'ordonnance demandée. La CLI doit aussi tenir compte du caractère pratique et exécutable de l'ordonnance proposée.
Une disposition semblable dans la Loi sur la protection des locataires confère à la CLI le pouvoir d'ordonner des dommages-intérêts en cas de rupture d'un contrat. Dans l'affaire Mejia c. Cargini, 2007 CanLII 2801 (ON SCDC), la Cour a accordé 4 000 $ de dommages-intérêts en cas de violation du droit contractuel du locataire à une jouissance tranquille du logement, outre la diminution de loyer de 900 $ ordonnée par le tribunal administratif. Dans l'affaire Taft c. Whitesands Apartments, [2009] O.J. No. 3198, la Cour divisionnaire a conclu que le tribunal administratif avait compétence pour octroyer des dommages-intérêts pour détresse mentale en raison des actes de harcèlement et d'intimidation du locateur à l'égard du locataire, en plus d'une diminution de loyer. La Cour a relevé cependant que pour évaluer le montant des dommages-intérêts, elle devait tenir compte du fait qu'une mesure de diminution de loyer comprend un élément d'indemnisation de la détresse mentale et qu'en conséquence le montant des dommages-intérêts ordonné ne doit pas aboutir à une double indemnité.
Si la CLI détermine, à la suite d'une requête présentée, que le locateur a poussé par sa conduite le locataire à quitter le logement locatif, elle peut ordonner que le locateur verse au locataire une somme au titre de ses frais de déménagement et d'autres menues dépenses raisonnables. Il s'agit de dépenses que le locataire a déjà engagées et qu'il peut prouver en produisant des reçus ou des factures ou qu'il engagera et qu'il peut prouver par des contrats, des reçus ou des devis. L'expression « autres dépenses semblables » inclut les autres dépenses que le locataire a engagées ou qu'il engagera pour déménager dans un autre logement, comme la commission d'un agent immobilier ou les dépenses liées à l'installation de services de téléphone ou de câblo-distribution.
Le locataire peut aussi réclamer « tout ou partie du loyer plus élevé qu'il a payé ou paiera pendant l'année qui suit son départ du logement locatif ». Le locataire doit établir qu'il a loué un autre logement locatif et il doit indiquer le loyer de ce logement. Si le loyer est plus élevé, le montant total que la CLI peut ordonner au locateur de verser est égal à la différence entre ces loyers sur une période de douze mois. Cependant, si le locataire a loué un logement plus grand ou de meilleure qualité, la CLI tiendra compte d'éléments de preuve relatifs aux loyers de logements dans un quartier semblable au quartier dans lequel se trouve le logement qui fait l'objet de la requête. L'indemnité peut être limitée au montant le plus bas.
Le locataire n'est pas tenu de procéder à une recherche exhaustive de tous les logements locatifs possibles. Si le locataire loue un logement comparable, après une recherche raisonnable, on ne doit pas s'attendre à ce qu'il trouve un logement ayant le loyer le plus bas possible. En outre, on ne peut attendre du locataire qu'il loue un autre logement de l'intimé même avec un loyer inférieur.
Dans certains cas, le locataire qui a été contraint de quitter son logement en raison des actes du locateur vit dans un logement temporaire au moment de l'audience. Le loyer de ce logement temporaire peut être très bas ou inexistant. Toutefois, si le locataire peut prouver qu'il a trouvé un logement permanent après une recherche raisonnable et qu'il a l'intention d'emménager dans ce logement, il peut réclamer une indemnité pour le loyer plus élevé qu'il devra payer après avoir emménagé dans le logement permanent. Il peut présenter en preuve la demande de location ou une convention de bail signée. Néanmoins, le locataire doit présenter sa requête dans les douze mois qui suivent la date où il a quitté le logement locatif qui fait l'objet de la requête.